Эксперты по опыту знают, что супруги-ипотечники в режиме «развод» — это очень сложная проблема. Трудно полюбовно поделить совместное имущество, особенно если в браке была оформлена дорогостоящая квартира в ипотеку. Специалисты подобрали разные кейсы на эту тему и предложили профессиональные решения, чтобы помочь супругам легче пережить эмоциональный и обремененный ипотекой стресс.
Развод с ипотекой: с чего начать
Известна истина от классика, что «каждая несчастливая семья несчастлива по-своему». Посмотрим на закономерности, свойственные всем разводящимся парам, имеющим ипотечную площадь и обязательства перед банком и друг другом.
Следует ли ставить финансовое учреждение в известность? Этим вопросом задаются многие семейные пары, которые решили расторгнуть отношения. Сразу после подачи заявления люди задумываются о том, нужно ли сообщать о решении в финансовое учреждение.
Юрист по недвижимости от адвокатской конторы Asterisk Софья Волкова информирует ипотечников, что закон не требует сообщать о разводе в банк, но сделать этот шаг все же придется. Супруги определенно будут делить взятую в ипотеку квартиру. Волкова разъясняет, что банк (кредитор) при инициации иска о разделе квартиры будет привлечен как третье лицо, чтобы разделить долговое обязательство по возвращению кредита.
Читайте также: «Покупка квартиры на вторичке: что нужно знать?».
Как аккуратно поделить квартиру?
При отсутствии брачного договора и соглашения об определении долей, совместно приобретенная в браке недвижимость в случае развода делится пополам. Хороший вариант для разводящихся – договориться о разделе жилья и долгов. В этом случае следует прийти в банк и заключить с финансовым учреждением дополнительное соглашение с обозначением главного заемщика. Менеджеры «Райффайзенбанка» поясняют, что такой документ будет составлен после подачи клиентами заявления об изменении состава заемщиков.
Важно: старший эксперт фирмы «Русипотека» Сергей Гордейко отмечает, что со стороны бывших супругов должны своевременно поступать все оговоренные с банком платежи. В случае задолженности по отношению к клиентам будут применены механизмы взыскания долга. Самым неприятным будет потерять залоговую квартиру.
Обратите внимание: банку невыгоден переход кредита в «проблемные» активы, поэтому юристы финансового учреждения предлагают разные способы решения вопроса, к примеру, вывод созаемщика из договора. Добровольное одобрение «второй стороны» позволит оставить в документе только «первую сторону». Это хороший вариант разрешения проблемы.
Роль брачного договора при разводе с ипотекой
Софья Волкова (юрист Asterisk) подтверждает положительную роль брачного договора (БД) при разводе. Специалист поясняет, что приобретенная в браке недвижимость будет делиться по условиям БД. Волкова приводит примеры, когда обязательства по ипотеке гасит один из супругов, и это отражается в документе. Такой кейс указывает, что квартира достанется тому, кто выплачивал кредит.
Если между супругами БД не был подписан, то вся собственность «по умолчанию» считается общей. Эксперт разъясняет ситуацию, когда лишь один из супругов расплачивался за ипотеку, перечисляя зарплату в полном объеме. В таком варианте все внесенные за квартиру суммы относятся к общей собственности.
Важно: если кто-то из супругов «вложился» в ипотечную недвижимость, продав унаследованную площадь, то при разделе собственности он имеет право требовать имущественной/денежной компенсации.
А если не платить?
Развод – эмоциональная травма для обеих сторон. Супруги в таком состоянии могут махнуть на долги рукой и перестать выплачивать ипотеку. У людей пропадает стимул; ведь они не понимают, как делить злополучную квартиру.
Александр Цыганов указывает, что такое решение принимать нельзя. Если выплаты намеренно прекратить и не отвечать на обращения банка, то в процессе взыскания долгов можно остаться без квартиры, навсегда очернить кредитную историю и лишиться шанса оформить ипотеку в дальнейшем.
Важно: Цыганов настоятельно рекомендует никогда не гасить краткосрочные платежи за счет новых потребительских кредитов. Эксперт утверждает, что это прямой путь в пожизненную кабалу. Эксперт предлагает разводящимся ипотечникам обратиться в банк с просьбой сделать небольшой перерыв в выплатах. Такое заявление скажет кредитной организации об ответственности должника, банк поддержит клиента и подготовит документ о реструктуризации обязательств по выплатам.
Развод при ипотеке. 4 возможных варианта
Напомним, что кредитным учреждениям невыгодно переоформлять ипотечные активы как непрофильные и продавать квартиру на торгах. Все эксперты по недвижимости предупреждают: чтобы не потерять квартиру, не стоит полагать, что все решится само собой, ведь может настать момент, когда квартиру отберут.
1. Первый взнос оплачивали оба супруга, далее платежи выполнял один. Руководитель тренингов юридической фирмы «Интерцессия» Григорий Скрипилев подчеркивает, что этот вариант попадается наиболее часто. Квартира, приобретенная данным способом, точно будет делиться при разводе, так как приобреталась она совместно и в годы брака. Скорее всего, суд постановит поделить недвижимость поровну. Займ между бывшими супругами также подлежит разделу.
Чтобы грамотно осуществить распределение долей, нужно изучить «расходные» и юридические документы о недвижимости — договор купли-продажи, соглашение от супругов по приобретению квартиры (кто, когда, какую сумму внес, денежные обязательства на будущие периоды), договор подряда о ремонтных работах, договор о страховании, банковские выписки со счетов о внесенных суммах в пользу ипотеки и недвижимости. Когда есть доказательства, что один супруг понес материальные затраты, значительно превышающие расходы второго, то доля первого будет масштабнее. Эксперты отмечают возможность договоренности на суде между супругами о том, что один оплатит долю второго.
Читайте также: «Почему многие отказываются от жизни в центре самого главного города России».
2. Один из супругов сделал первоначальную оплату и оформил квартиру, но по ипотеке должны платить оба. Юристы по недвижимости называют такой случай весьма популярным: квартира оформлена до свадьбы, но в браке обязательства объединяются, платить взносы должны оба. Юридически площадь принадлежит собственнику. Фактически второй супруг может претендовать на жилье, если имеет доказательства, что он регулярно и аккуратно вносил платежи за квартиру. Поэтому нужно сохранять чеки/взносы в кассу банка с паспортными данными, банковские выписки, переводы на карту супруга.
Софья Волкова советует обращаться в суд, где помогут решить вопрос. Юрист информирует, что совместно потраченные семейные средства принадлежат обоим, а взносы за счет наследственных денег одной из сторон могут быть компенсированы этой стороне.
3. Один из супругов приобрел квартиру до брака, оформление последовало после свадьбы. Эксперт по недвижимости Григорий Скрипилев считает, что когда гражданин оформил кредитные обязательства и договор на квартиру до брака, а регистрация недвижимости в собственность произошла после свадьбы, то стоит почитать, что диктуют практики Верховного суда РФ. Юрист указывает на постановление, где говорится, что любая недвижимость, купленная по сделке до брака, не считается совместно приобретенным/нажитым имуществом и при разводе не делится.
Однако есть кейс, когда объект жилья был значительно улучшен за счет взносов обоих супругов. Тогда по Ст. 37 «Семейного кодекса РФ», суд признает недвижимость общей, после чего последует законное разделение имущества между супругами.
4. Семья при покупке квартиры в ипотеку использует материнский капитал, но супруги затевают бракоразводный процесс, не выплатив долг. Ситуация неоднозначна. Разобраться помог юрист Алмаз Кучембаев, специалист по недвижимости. Итак, ситуация: отец утверждает, что взносы гасились его зарплатой, а мать была в декрете и сидела с детьми. Однако, для суда такое объяснение не является аргументом: по закону (п. 3 Ст. 34 «Семейного кодекса РФ») супруг, ухаживающий за детьми и «работающий по дому» имеет полноценное право на совместное имущество. В результате, жене положена доля размером ¼ части материнского капитала плюс ½ от стоимости доли жилья, не оплаченной маткапиталом.
Отец также претендует на долю, но выделить ее крайне непросто, поэтому случается, что бывший муж остается без жилья – закон встает на сторону матери и детей. Стоит помнить, что выплачивать долг разведенные супруги будут пропорционально отсуженным долям.
Читайте также: «Продаете квартиру? Три схемы мошенников, о которых необходимо знать».
И напоследок
Несколько правил при разных оформлениях недвижимости:
1. если недвижимость изначально оформлена как долевая собственность, то обязательства по ежемесячным выплатам распределяются пропорционально долям;
2. кредитное учреждение встанет на сторону единственного ипотечника, если будет знать точно, что оставшийся заемщик исполнит обязательства по долгам;
3. когда квартира оформлена на одного из разводящихся супругов, второму крайне сложно будет отстоять права на площадь.
В ситуации, когда недвижимость не интересна ни супругам, ни их родным, юристы рекомендуют оплатить ипотеку до оговоренного срока, продать заемную квартиру, оставшуюся сумму разделить между собой. Это лучший выход для разводящихся, обремененных ипотекой.